Płatność czynszu za wynajem pomieszczeń komercyjnych podczas pandemii koronawirusa

„Tarcza antykryzysowa” to pakiet ustaw, który został opublikowany i wszedł w życie 1 kwietnia 2020 roku. Najbardziej oczekiwana Ustawa o COVID-19 obejmuje szeroki zakres zagadnień gospodarczych, w tym kwestię płatności czynszu za lokale handlowe podczas pandemii.

Przyjęte rozwiązania mają zastosowanie tylko do umów zawartych na korzystanie z pomieszczeń znajdujących się w wolno stojących budynkach o powierzchni powyżej 2000 m² i które zostały zamknięte przez Ministra Zdrowia.

Przepisy te stanowią jak poniżej:

  • W okresie obowiązywania zakazu handlu w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2 000 m², zgodnie z przepisami dotyczącymi tej kwestii, wygasają wzajemne zobowiązania stron wynikające z umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów, na mocy których powierzchnia handlowa staje się użytkowaną powierzchnią.
  • Użytkownik (tj. dzierżawca, najemca itp.) powierzchni komercyjnej spełniającej powyższe kryteria będzie zobowiązany do złożenia właścicielowi (tj. wydzierżawiającemu, wynajmującemu itp.) bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia okresu obowiązywania umowy na istniejących warunkach na okres obowiązywania zakazu handlu do 6 miesięcy; oferta musi zostać złożona w ciągu trzech miesięcy od zniesienia okresu zakazu.      

Wydaje się, że trzymiesięczny okres daje szansę na tymczasowe zawieszenie wzajemnych zobowiązań, które trwa do momentu złożenia przez użytkownika kolejnej oferty.

Propozycja projektu ustawy o obniżeniu czynszu do 90% została odrzucona i na tym etapie nie istnieje żadna forma wsparcia ze strony państwa w tym obszarze.

Niejednoznaczne brzmienie ustawy nie określa, czy dotyczy ona również innych użytkowników, na których działalność zakaz ma wpływ, ale wydaje się, że nie.

Nie ma również wzmianki o towarach przechowywanych na terenie obiektu, stworzeniu potencjalnej możliwości opłacenia przez użytkownika za usługę ich przechowania.

Obowiązki umowne wynikające z prawa cywilnego wciąż obowiązują i można je stosować.

Wybuch koronawirusa można uznać za przypadek siły wyższej, oznaczającej:

  • wydarzenie o charakterze zewnętrznym;
  • niemożliwe (lub prawie niemożliwe) do przewidzenia;
  • którego skutkom nie można zapobiec.

Zazwyczaj siła wyższa wyklucza odpowiedzialność stron za niewykonanie zobowiązań umownych. W następnej kolejności należy sprawdzić, czy umowa zawiera klauzulę o sile wyższej i czy ma ona zastosowanie w danych okolicznościach. Jeśli taka klauzula nie została umieszczona, strony podlegają zasadom ogólnym.

I tak na przykład artykuł 357 kodeksu cywilnego ma zastosowanie do postępowań sądowych, jeśli spełnione są łącznie trzy warunki:

  • zaistniała zmiana ma nadzwyczajny charakter;
  • sytuacja wiąże się z występowaniem wyjątkowych trudności lub jednej ze stron grożą rażące straty;
  • oraz sytuacja była nie do przewidzenia w momencie zawierania umowy.

Sędzia, w oparciu o powyższe przepisy, może orzec o:

  • sposobie wykonania zobowiązań umownych;
  • wysokości kwoty do zapłaty;
  • lub nawet o wypowiedzeniu umowy.

Wiedząc, że pandemia koronawirusa dotknie również sądy i procedury sądowe, strony powinny najpierw renegocjować istniejącą umowę i zaakceptować wzajemne ustępstwa, dzięki czemu łatwiej przetrwają kryzys.

Zastrzeżenie: powyższy artykuł opiera się na informacjach publicznie dostępnych w Polsce, które zostały wykorzystane wyłącznie w celach informacyjnych i w żadnym razie nie mogą zastąpić formalnej porady prawnej.

Chcesz wiedzieć więcej?